Вопрос о том, как выбрать квартиру, может показаться чересчур сложным — особенно если вы впервые коснулись темы недвижимости. Где жить лучше — в панельном, монолитном или кирпичном доме? Какой этаж комфортнее, в чем особенности планировок и чем чистовая отделка отличается от whitebox?

Написали подробный гайд, где и как приобрести жилье, которое вы сможете не кривя душой называть «дом милый дом».

Где покупать квартиру — в новостройке или на вторичке

Квартиру можно купить на первичном рынке в новостройке, либо на вторичном — у собственника. Разница ощутима в плане денег, качества жилья и уровня комфорта, а самое главное — подходов к выбору недвижимости.

Квартиры в новостройках

Понятие «новостройка» объединяет дома, в которых можно приобрести недвижимость от застройщика или его агента. Покупка такого жилья регулируется положениями 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...».

Выбрав и купив квартиру в новостройке, вы становитесь дольщиком — инвестором в строительство дома. Взамен вы приобретаете право на получение конкретной недвижимости после завершения строительства дома.

Квартиры в новостройках ориентированы на тех, кто не претендует на быстрое заселение и готов подождать 2–3 года до сдачи комплекса. Но найти жилье от застройщика можно и в готовых домах.

Покупка квартиры в новостройке обычно совершается через договор долевого участия (ДДУ). Если дом уже готов, с застройщиком заключается договор купли-продажи (ДКП).

Чем ближе срок сдачи новостройки, тем выше и стоимость квадратного метра. В среднем на этапе котлована квартира будет стоить на 20–30% дешевле, чем при выдаче ключей. Выгоднее всего покупать недвижимость на старте продаж.

Квартиры на вторичном рынке

Рынок вторичного жилья (или просто «вторичка») состоит из квартир, которые уже имеют собственника и зарегистрированы в Росреестре. Выбор квартир на вторичном рынке примерно в три раза больше, чем новостроек, потому что в него включены не только новые, но и старые дома.

Стоимость «вторички» чуть ниже, но чаще всего это старые советские и постсоветские дома — они слабо соответствуют современным стандартам.

Стандартная форма сделки на вторичном рынке — ДКП. На вторичке можно найти и квартиры в новостройках — уже готовые или в строящихся домах по договору переуступки.

Какая технология строительства лучше

Уровень комфорта от проживания в квартире сильно зависит от характеристик дома. Вот главное, на что нужно обращать внимание:

«Символ». 2 млн ? сейчас, остаток – через год

• от 13 млн руб.


•  Площадь Ильича

Новая квартира до продажи старой. Дома бизнес-класса у метро Римская. Современные планировки, потолки от 3,1 метра. Террасы, камины, окна в ванных. Стильные фасады, ландшафтные дворы-парки, променад, лаунжи на крышах. Детские сады, Бауманский лицей, парк у дома.

• энергоэффективность;


• уровень тепло- и звукоизоляции;


• срок эксплуатации.

В России строят преимущественно монолитные и панельные дома, реже — кирпичные.

Панельное домостроение

Технология появилась еще в 30-е годы прошлого века и предполагает использование панелей — готовых железобетонных блоков, которые заблаговременно производят на заводе, а потом в буквальном смысле «собирают» из них дома на манер конструктора.

К панелькам относятся знаменитые хрущевки и брежневки, в постсоветское время самыми популярными панельными сериями считались П-44 и различные ее модификации, КОПЭ, ПЗМ. В 2000-х появились новые индустриальные дома ПИК, ДОММОС, ДомРик и ДомНад — квартиры в них считаются самыми комфортными.

Панельные дома строят по типовому проекту, а потому очень быстро — на высотку уходит не более 1,5–2 лет. Но из-за своей конструкции панельные дома имеют ограничения по высоте — не более 25 этажей. Кроме того, только самые новые индустриальные серии допускают перепланировку, в более ранних все внутренние стены несущие. Еще считается, что из-за блочных перекрытий в панельках повышенная слышимость и теплопотеря. Служат такое дома в среднем 70–100 лет в зависимости от серии.

Монолитное домостроение

Более актуальной сегодня считается монолитная технология. У таких домов несущую функцию выполняют не стены, а прочный железобетонный каркас, который «вмуровывается» в монолитный фундамент. Технология принципиально отличается от панельной и обеспечивает высокую долговечность построек — свыше 100 лет. 

Монолитные дома строят по индивидуальному проекту, что расширяет выбор планировок квартир. Бесшовные стены с утеплением обеспечивают высокую энергоэффективность, однако звукоизоляция в таких постройках не идеальная, так как межквартирные стены в них состоят из крупных строительных блоков.

Кирпичное домостроение

Что касается кирпичных построек, квартиры в них представлены преимущественно на вторичном рынке. Современные застройщики практически не применяют технологию из-за дороговизны. Кроме того, кирпич не подходит для возведения высоток.

Если вы целенаправленно хотите выбрать квартиру в кирпичном доме, скорее всего вам нужно будет обратиться к предложению вторичного рынка – сейчас застройщики редко используют эту технологию. Тем не менее, такие дома получаются наиболее долговечными и служат до 200 лет. Кирпич отлично удерживает тепло, поэтому в квартире будет комфортно даже в самые сильные морозы. Так большинство стен в кирпичных домах несущие, поэтому проводить перепланировку будет трудно.

На каком этаже купить квартиру

Современные жилые дома нередко достигают 35–40 этажей и выше. Если вы думаете, что разница в этаже несущественна, мы развенчаем эти убеждения — от него зависит уровень шума в квартире, ее освещенность и рыночная стоимость.

«Остров». Городские загородные квартиры

• от 18 млн ?


•  Терехово

Купите новую квартиру, не дожидаясь продажи старой. Комфортные условия: рассрочка, ипотека. Рядом метро, парк, школа, детский сад. Река на расстоянии прогулки. Атмосфера «все свои». Инфраструктура «всё своё». Ландшафтный парк во дворе.

Особенности выбора квартиры в зависимости от этажа:

• Нижние этажи (1–5). Квартиры на них самые шумные и просматриваемые, поэтому стоят они в среднем на 5% дешевле. Среди явных преимуществ нижних этажей — практически полная независимость от лифтов.


• Средние этажи (5–11). Пользуются наибольшим спросом из-за видов, а также потому, что на такой высоте практически не слышен уличный шум. Квартиры на верхних этажах светлее, чем на нижних, из окон открывается более широкий обзор.


• Верхние этажи (с 11 и выше). Их достаточно средняя популярность объясняется повышенной зависимостью от лифтов и рисков, связанных с пожарной безопасностью. При этом из квартир верхних этажей открывается наиболее широкий обзор окрестностей, а внешние звуки сведены к нулю.

От расположения квартиры относительно земли в некоторой степени зависит экология. К примеру, наибольшая доля вредных веществ в атмосфере скапливается на уровне с первого по шестой этаж. Если выбрать квартиру повыше, воздух будет чище — если, конечно, рядом не «дымят» крупные заводы.

Какую планировку квартиры выбрать

Если до этого не задумывались, какую квартиру лучше выбрать в плане планировки, сейчас самое время. Так вам будет проще сузить круг поиска и одновременно сформировать более четкое представление о будущем жилье. Сейчас рынок может предложить множество планировок — от компактных студий для студентов до просторных семейных квартир и видовых пентхаусов с террасами и «вторым светом». Остается только определиться, какая подойдет вам.

Рассмотрим основные типы планировок квартир.

Линейная планировка

Самый распространенный тип квартир. Комнаты в них смежные и расположены друг за другом вдоль общего длинного коридора. 

В линейной квартире ЖК «Большое Путилково» комнаты расположены друг за другом

Основное преимущество линейной планировки — возможность объединять или разделять комнаты на свое усмотрение. Со временем при ремонте можно перераспределить жилую площадь, главное чтобы это позволяли возможности по перепланировке.

Распашная планировка

Часть окон в таких квартирах выходят на противоположную сторону дома, что дает преимущество в плане обзора. Например, можно подобрать жилье с видами одновременно во двор и на улицу.

В распашной квартире ЖК «Пригород Лесное» окна выходят на запад и на восток

Еще один плюс распашной планировки — это приватность. Как правило, комнаты расположены в противоположных концах квартиры, поэтому жильцы с разными графиками могут ложиться спать в разное время, включать телевизор и слушать музыку с минимальной слышимостью.

Угловая планировка

Этот тип квартир любят за то, что они максимально светлые. В одной из комнат обязательно есть несколько окон с обзором на две стороны света, иногда может даже присутствовать угловое остекление.

Угловая квартира в ЖК «Саларьево парк» со светлой гостиной 

Но угловая планировка имеет и недостаток. Так как в квартире две внешние стены, ее сложнее прогреть. В холодное время года жилье может оказаться излишне прохладным.

Какие еще бывают планировки

По формату:

• традиционные;


• европланировки.

В традиционных планировках кухня отдельная, а в европейских она объединена с гостиной. Иногда такая кухня-гостиная может достигать 17–20 кв. м.

По организации пространства:

• закрытые;


• открытые (свободные);


• частично закрытые.

С закрытыми планировками мы все хорошо знакомы — это самые обычные квартиры с одной или несколькими отдельными комнатами. При открытой (свободной) планировке межкомнатные стены, наоборот, отсутствуют. И, наконец, в частично закрытых планировках есть и отдельные, и совмещенные комнаты — это так называемый евроформат.

Еще бывают редкие и эксклюзивные планировки. К примеру, в некоторых квартирах есть окно в ванной, своя терраса или увеличенная высота потолка.

Какие квартиры стоят дешевле

Нет однозначного ответа на вопрос о том, как выбрать квартиру по расположению — тут все зависит от ваших личных предпочтений и запросов. Но чтобы вам было проще сориентироваться, давайте вместе разберемся, где жить будет комфортно, а где точно не стоит покупать.

Неудачным считается следующее расположение квартиры:

• рядом с лифтами и лестницами;


• на первом и последнем этажах;


• угловые;


• с окнами, выходящими вплотную на соседние дома.

Квартиры на нижних этажах считаются самыми шумными и хорошо просматриваются с улицы, но и самое высокое жилье под крышей может доставить неудобства — кровля летом сильно нагревается, а в сезон дождей возникает риск протечек. Решили выбрать угловую квартиру? Вполне возможно, что зимой в ней будет прохладно. Если окна вашего дома в упор смотрят на фасад ближайшего дома, вероятно, что в комнаты будет поступать недостаточно света.

Квартиры с отделкой и без — особенности

Пока вы решаете, какую квартиру выбрать, заранее подумайте о ремонте. В зависимости от того, предпочитаете ли вы жилье с отделкой или без, напрямую будет зависеть бюджет покупки, а также тот объем работы, который появится уже после покупки. Не забывайте, что сейчас на рынке представлено множество вариантов квартир с различными вариантами ремонта, и каждый дает свои преимущества.

Виды отделки квартир:

• без отделки;


• черновая;


• предчистовая;


• чистовая;


• под ключ».

Наибольшей популярностью пользуется жилье без отделки. Оно выглядит как обычная «бетонная коробка» с установленными окнами и входной дверью. Жить в такой квартире до полного ремонта нельзя, зато она будет стоить дешевле — и на первичном, и на вторичном рынке.

Если вы не хотите возиться с «грязным» ремонтом, можете выбрать квартиру с черновой отделкой. Там уже проведены работы по выравниванию поверхностей, частично оборудованы коммуникации, установлены счетчики водоснабжения.

Квартиры с предчистовой отделкой полностью подготовлены к финишным работам. В них оборудован санузел, проведено электричество с освещением, розетками и выключателями. Разновидностью предчистовой отделки является формат whitebox, где даже установлены межкомнатные двери и поклеены обои под покраску.

Торопитесь вселиться в квартиру и не хотите заниматься ремонтом вообще? Тогда чистовая отделка или вариант «под ключ» будут для вас идеальным вариантом. В новостройках часто можно выбрать между несколькими стилями ремонта. Выбирая квартиру на вторичке, придется довериться вкусу прежних хозяев.

Дизайнерской отделкой занимаются в специальных бюро по индивидуально составленному проекту. В нем учитываются особенности планировки, пожелания собственника, бюджет и множество прочих условий. Ни шума, ни пыли – вам остается только выбрать, какой вариант квартиры вас устроит, остальное сделают опытные специалисты.

Как проверить квартиру перед покупкой

Вне зависимости от того, решили вы покупать недвижимость от застройщика или «с рук», перед тем, как выбрать квартиру и оформить сделку, обязательно проведите всестороннюю проверку. Но легче сказать, чем сделать — многие покупатели просто не знают, с чего начать.

Процесс проверки квартиры можно разделить на два этапа:

• изучение документов;


• непосредственный осмотр (если возможно).

Вопросы качества и законности продажи жилья лучше доверить специалистам — юристам, риелторам, строителям. Вы можете проверить квартиру и самостоятельно, если уверены в своей квалификации.

Проверка квартиры в новостройке

Самое важное при выборе квартиры в новостройке — это проверить застройщика. Именно от его работы зависят сроки реализации объекта и его качество. Обязательно найдите и прочитайте отзывы о компании на форумах. Загляните на официальную страницу девелопера, посмотрите другие его проекты. Если среди них есть готовые, можно лично посетить их и оценить качество работы подрядчиков.

Осмотреть квартиру в новостройке можно не всегда — только если дом уже построен. А вот в документах следует разобраться, причем самым тщательным образом. Обратите внимание на наличие у застройщика следующих бумаг:

• разрешения на строительство;


• актуальной проектной декларации (обновляется каждый месяц);


• разрешение на ввод в эксплуатацию (для готовых домов).

Электронные версии документов в обязательном порядке должны публиковаться на сайте наш.дом.рф в ЕИСЖС. Оригиналы можно посмотреть в офисе застройщика.

Не стесняйтесь требовать у застройщика документы — это ваше право на основании закона о долевом строительства 214-ФЗ (ст. 3.1, 19).

Проверить качество квартиры в новостройке трудно — финальный результат зависит от добросовестности застройщика, поэтому нужно целиком сосредоточиться на подборе надежной компании.

Проверка квартиры на вторичке

Чтобы выбрать квартиру на вторичке и не нарваться на мошенника, тщательно прощупывайте почву перед покупкой, внимательно читайте документы и уделяйте достаточно времени на визуальный осмотр. Здесь важно помнить, что даже если вы наняли риелтора, с точки зрения закона он не несет ответственности за чистоту сделки — он только выбирает квартиру по вашему запросу.

Залог безопасной покупки вторичного жилья — это наличие опытных риелтора и юриста, которые проведут тщательный анализ документов и грамотно составят договор.

Но даже находясь под крылом специалиста, не пренебрегайте возможностью лично проверить документы. В первую очередь вас должны интересовать бумаги, которые подтверждают право собственности продавца на недвижимость:

• выписка из ЕГРН;


• свидетельство о праве собственности.

От продавца нужно требовать оригиналы, безо всяких оговорок. Если собственников указано несколько, вам потребуется письменное согласие на продажу от каждого. Обязательно уточните, что на момент покупки в квартире никто не зарегистрирован — сделать это можно, заглянув в выписку из домовой книги.

Убедитесь в отсутствии обременения жилья, а также задолженности по коммунальным платежам. Если в квартире прописаны дети, для продажи недвижимости потребуется одобрение социальных служб. Если собственник находится в браке и квартира — это совместно нажитое имущество, будет нужно согласие второго супруга.

Помимо документов важно детально осмотреть квартиру во время показа. Обязательно проверьте состояние стен, пола и потолков. В жилье без ремонта это сделать легче, но и при наличии отделки дефекты будут выделяться — в том числе водяные подтеки, следы плесени, трещины.

Недавний ремонт в квартире, выставленной на продажу (особенно в старом доме) может быть попыткой скрыть дефекты, в том числе следы затопления или пожара, грибкового налета.

Сверьте план квартиры с реальным расположением комнат. Если вы заметили различия, уточните, проводилась ли перепланировка и была ли она согласована. Во время осмотра попросите собственников выключить телевизор, радио и другие громкие электроприборы. Это позволит оценить слышимость между квартирами и уровень шума с улицы.

Загляните в ванную комнату, оцените состояние коммуникаций и сантехники. То же самое проделайте на кухне. Помните, что если выбрать квартиру со старыми трубами, потом придется менять их за свой счет. Не забудьте проверить тягу вентиляции, ведь при слабой вытяжке велик риск образования плесени и грибков. Опробуйте все выключатели и розетки в квартире. Они должны быть в рабочем состоянии.

Резюме — как правильно выбирать жилье

Для выбора квартиры нужно:

1. Определиться с тем, какое жилье вы хотите купить. В новостройках можно сэкономить, и даже заработать на росте стоимости квадратного метра — но есть риски недостроя. На вторичном рынке более широкий выбор, но нужно осторожно выбирать объект и внимательно проверять собственника.


2. Выбрать основные характеристики жилья. В них входит технология строительства (кирпич, монолит или панель), нижний, средний или высокий этаж, предпочтительное планировочное решение. Обязательно определитесь с наличием отделки — если нужно быстро заселиться или, например, включить цену ремонта в ипотеку, это особенно важно.


3. Проверить квартиру и продавца перед покупкой. Внимательно изучайте все документы на недвижимость, не стесняйтесь просить у застройщика необходимые бумаги по 214-ФЗ, а у собственника — подтверждение собственности. Уделите время осмотру квартиры на предмет явных и скрытых дефектов.

Советы, которые приведены в статье — это подробный, но далеко не полный перечень вопросов, которые предстоит учесть при покупке жилья. Решать, какую квартиру выбрать, в конечном счете предстоит вам и никому больше, исходя из своих личных представлений об идеальном жилье.