Обследование зданий и сооружений представляет собой процесс оценки состояния объекта с целью выявления возможных дефектов и проблем в его техническом состоянии. Этот процесс необходим для принятия решения о дальнейших действиях: проведении ремонта, реконструкции или сносе объекта.

Процедура обследования должна проводиться квалифицированными специалистами, так как от их опыта и профессионализма зависит точность и эффективность проверки. В ходе обследования важными этапами являются анализ документации, проверка соответствия нормативным требованиям и визуальная инспекция состояния объекта.

Изображение от freepik

Зачем проводится обследование зданий?

Основной задачей технического обследования является обеспечение безопасности эксплуатации здания. Помимо этого, процедура помогает выявить дефекты, определить, какие конструкции требуют ремонта или замены, а также провести оценку состояния объекта.

ГОСТ Р 31937-2024 определяет понятие "техническое обследование" и регулирует процесс проведения таких проверок. Это комплекс мероприятий, направленный на оценку работоспособности сооружения, его нужд в ремонте или реконструкции. Техническое обследование предоставляет полную информацию, необходимую для принятия решений о дальнейших действиях.

Виды обследований

Согласно ГОСТ, технические обследования делятся на несколько типов:

1. Регулярные обследования — проводятся через определённые промежутки времени, установленные нормативами.


2. Предупреждающие проверки — необходимы, когда возникают подозрения о возможных технических проблемах.


3. Добровольные обследования — проводятся по инициативе собственника.


4. Необходимость обследования после ЧС — обязательное обследование проводится после аварий или стихийных бедствий, чтобы оценить степень повреждений.

Также рекомендуется проводить обследование при появлении дефектов в конструкции здания, чтобы своевременно выявить возможные угрозы безопасности.

Обследования для владельцев бизнеса

Для организаций техническое обследование может быть необходимым в следующих случаях:

• При планировании технического переоснащения объекта с целью сбора данных для последующего ремонта.


• Для оценки состояния здания перед капитальным ремонтом.


• Для восстановления работы объекта после длительного простоя (например, если здание долго не использовалось).


• При продаже или покупке недвижимости, чтобы оценить состояние объекта и его рыночную стоимость.


• Для выявления технических рисков, связанных с состоянием сооружения, согласно нормам ГОСТ (например, проверка раз в 5-10 лет).

Правила и частота обследований

Регулярность проведения технических обследований регулируется ГОСТом 3937-2024 и зависит от условий эксплуатации объекта:

• Минимум через два года после ввода в эксплуатацию.


• Каждые десять лет при стандартных условиях эксплуатации.


• Раз в пять лет, если эксплуатация здания происходит в сложных условиях (например, повышенная влажность или сейсмическая активность).

Этапы обследования

Процесс обследования состоит из нескольких этапов:

1. Анализ проектной документации.


2. Строительная инспекция.


3. Проверка технического состояния конструкций с использованием инструментов и методик контроля.


4. Фотофиксация дефектов.


5. Обработка данных.


6. Подготовка отчёта с выявленными недостатками, фотоиллюстрациями, расчетами и анализом причин дефектов.

Методы обследования

Для проверки состояния здания используются различные методы:

• Визуальный — для первичной диагностики видимых дефектов.


• Ультразвуковой — для выявления скрытых изъянов и дефектов в материалах.


• Электромагнитные и георадарные — для анализа состояния фундамента, трубопроводов и других скрытых конструкций.


• Радиометрический — для проверки плотности бетона и других материалов.


• Нейтронный — для измерения влажности и плотности материалов.


• Акустический — для оценки звуковой проводимости стен и перекрытий.


• Тепловизионный — для проверки теплоизоляции и выявления неисправностей в отопительных и водоснабжающих системах.


• Геодезическая съёмка — для анализа деформаций и осадок здания.

Результаты обследования

На основании результатов обследования можно оценить состояние здания. В зависимости от выявленных дефектов и повреждений, объект классифицируется по одному из четырёх типов:

1. Нормативное состояние — нет признаков дефектов, здание готово к дальнейшей эксплуатации.


2. Удовлетворительное состояние — небольшие отклонения от нормативов, но здание безопасно для эксплуатации.


3. Ограниченное состояние — значительные дефекты, которые могут привести к снижению прочности или безопасности здания.


4. Аварийное состояние — риск обрушения, эксплуатация невозможна до проведения ремонта.

Если здание признано аварийным, эксплуатация возможна только после проведения необходимых восстановительных работ. В случае удовлетворительного состояния следует увеличить частоту проверок для обеспечения безопасности.

По итогам обследования заказчику предоставляется детализированный отчёт, включающий протокол осмотра, чертежи, техническое заключение и рекомендации по дальнейшим действиям.